《前郭尔罗斯蒙古族自治县物业管理条例》简介

　　《前郭尔罗斯蒙古族自治县物业管理条例》已由前郭尔罗斯蒙古族自治县第十八届人民代表大会第一次会议于2016年11月23日通过，并经吉林省第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议于2017年3月24日批准，现予公布，自2017年4月1日起施行。

　　一、制定条例的必要性

　　物业管理与人民群众生产生活息息相关，是维护社会和谐稳定，全面建成小康社会的应有内涵。近年来，随着住房制度改革的深化和城市化进程的加快，物业管理工作对促进经济社会发展的作用逐渐凸显，在城市管理中的重要性日益增强。然而，发展过程中的一些矛盾问题也随之暴露出来：一是业主大会和业主委员会难以成立，管理主体缺位；二是业主偏于关注自身权利，义务意识较为淡薄；三是涉及物业管理的各部门职责不十分明确，管理不到位；四是物业管理和社会管理尚未有效结合，乡镇人民政府和居民委员会在住宅小区物业管理中的作用未得到充分发挥……等等。因此，为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业健康发展，提高民众幸福指数，在上位法的规定比较原则，不足以应对具体问题的情况下，制定一部切合我县实际的物业管理条例，十分必要，也很迫切。

　　二、起草经过和立法依据

　　近几年，县人大常委会在听取县政府物业管理工作报告和开展“三查（察）”活动过程中，了解到物业管理中存在的问题，开始考虑立法事宜。同时，有关部门和社会各界也一直提出立法建议。对此，县人大常委会及时回应上下关切，将此选项列入2016年立法计划，责成县人大常委会立法工作机构和县物业管理部门共同起草。起草人员深入研究相关法律法规，开展充分细致的调研论证，广泛征集各方面意见建议，集思广益，认真起草。针对症结，设计条款，有的放矢，力求管用。草案稿几经修改，不断完善，依次经县人大常委会主任会议、县人民政府常务会议、县委常委会议讨论通过，最后提交县人民代表大会审议通过。

　　制定本条例的主要立法依据有：《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《吉林省物业服务查验接收办法》和《前郭尔罗斯蒙古族自治县自治条例》等。

　　三、需要说明的问题

　　（一）关于对业主委员会的支持措施。

　　业主委员会是小区物业管理的直接主体，只有建立业主委员会，才能着手实施法定意义上的小区物业管理活动。业主委员会既代表业主大会对物业服务企业进行有效监督，维护业主们的合法权益，又是物业服务企业与业主之间的桥梁纽带，是物业服务企业开展正常经营的好帮手。但是，由于业主委员会缺乏工作经费、业主委员会成员没有报酬或者报酬甚微，一直以来，业主委员会很难成立运行。条例从两方面着手解决这一问题：一是根据《吉林省物业管理办法》的规定，业主大会及其业主委员会工作经费和业主委员会成员的津贴，从物业共有部分经营所得收益中列支,不足部分由业主分摊；二是借鉴厦门市的做法，自治县人民政府每年安排一定资金，用于扶持业主大会及其业主委员会工作开展。这样，既保证业主大会和业主委员会工作正常运行，也调动了业主参加业主委员会的积极性。

　　（二）关于老旧小区的物业管理。

　　老旧小区和单体楼、弃管楼的物业管理，是居民群众的心头之患。为解决这一热点难点问题，近年来，我县敢为人先，迎难而上，成立府民物业公司，接管了物业管理中的“烫手山芋”，体现了责任担当，受到社会广泛好评。为保护这一民心工程得以长远、健康开展，条例第十四条规定：“自治县人民政府对配套设施不齐全的老旧小区和单体楼、弃管楼，逐步进行规范性改造，并就近整合，纳入专业化物业管理。”

　　（三）关于物业专项维修资金的收缴使用。

　　为防止发生物业专项维修资金被开发企业侵占和业主漏缴等问题，条例第十九条规定：“物业专项维修资金的缴存、使用、管理由自治县物业管理主管部门负责，任何单位或个人不得私自向业主收取。购买新建住宅物业的，产权人应当交纳首期物业专项维修资金，否则建设单位不得将房屋交付使用。产权人办理所有权登记时，须出具‘吉林省住宅专项维修资金专用票据’，否则不予办理产权登记。”同时，根据上级业务主管部门的规定，明确了物业专项维修资金一般使用和应急使用的前提条件、程序及监督办法，以解决物业专项维修资金难以启用、使用不够透明的问题。